Basta la maggioranza per cambiare le tabelle millesimali - Cass. S.U. n. 18477 del 9 agosto 2010

Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n.18477 del 9 agosto 2010, mutando il proprio orientamento giurisprudenziale, hanno stabilito che per ottenere la revisione delle tabelle non è necessaria l’unanimità ma è sufficiente la maggioranza, così come avviene per l’approvazione del Regolamento di Condominio, a cui, secondo l’art. 68 del Codice Civile, le tabelle devono essere allegate.

Secondo la motivazione della sentenza in commento le tabelle non incidono sul valore dalla proprietà, come ritenuto comunemente, ma semplicemente sugli obblighi contributivi: «la delibera che approva le tabelle non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino (..) ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base a una valutazione tecnica (..) ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale».

Non si parla più di «negozio di accertamento» con riferimento alla natura della deliberazione assembleare concernente la modifica delle tabelle millesimali, nemmeno si intende quella deliberazione come fonte dell'obbligo dei condomini a concorrere, proporzionalmente, alle spese comuni. Nessuna natura contrattuale, quindi, ma semplice identificazione di una situazione di fatto, materiale, esistente e non stabilita dalla volontà dei condomini, con conseguente applicazione del generale principio maggioritario di cui all'art. 1139 cod. civ.

E ciò anche in considerazione del fatto che le tabelle millesimali sono usualmente allegate al regolamento condominiale, la cui approvazione può effettivamente avere luogo a maggioranza e non all’unanimità.

Ciò renderà  il procedimento di revisione delle tabelle millesimali conformi ai criteri legali più semplice e certamente meno dispendioso.

Nella motivazione della sentenza si precisa anche:

-     che gli eventuali errori della nuova tabella possono essere corretti mediante la speciale azione di revisione prevista dall'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Cod. civ.;

-     che neppure le tabelle millesimali allegate a un regolamento contrattuale si sottraggono alle osservazioni già esposte: accertata la competenza della assemblea, la semplice circostanza della accettazione contrattuale della tabella risulterebbe irrilevante, poiché se una materia appartiene alla competenza della assemblea, la maggioranza può sempre intervenire, senza che possa costituire ostacolo la unanimità della precedente manifestazione di volontà espressa dai singoli.

 Va comunque ricordato:

a)   che l’amministratore di condominio, in sede di assemblea, utilizza proprio le tabelle millesimali per definire le maggioranze. Nel momento in cui queste vengono modificate, quindi, finiscono per avere effetto non solo su decisioni che riguardano le spese (ma anche, ad esempio, la partecipazione ad un contenzioso);

b)   che  la stessa normativa non risulta troppo chiara, tanto che è stata nel corso degli anni integrata con le circolari 12480/1966 e 2945/1993 del Ministero dei Lavori Pubblici.

 

Roberto Triola, presidente della II sezione ha detto che ovviamente la revisione non è ad libitum, timore sollevato da molti amministratori che temevano un'escalation dei contenziosi nei condomini, ma si può disporre laddove colui che la richieda adduca la sussistenza di un errore nelle tabelle in uso. In tale caso, l'amministratore, con le maggioranze richieste dall'art. 1138 del codice civile, potrà incaricare un tecnico per la revisione e l'eventuale redazione di nuove tabelle. Resta, invece, il consenso unanime se l'intento è quello di cambiare una ripartizione decisa in deroga al codice civile.

» clicca qui per TESTO INTEGRALE DELLA SENTENZA 

stampa

pubblica su facebook

Torna indietro

Altri articoli