Cass 14 novembre 2012 n. 19939: l'esistenza del supercondominio può essere esclusa solo dal titolo o dal regolamento condominiale
Qui di seguito i condivisibili principi espressi da Cass 14 novembre 2012 n. 19939 in tema di supercondominio.
Per supercondominio s'intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con fabbricati.
Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria nè la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, nè quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente, come si è detto, che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 cod. civ.;
Al supercondominio si applicano, in toto, le norme sul condominio, anzichè quella sulla comunione, in particolare:
-1) le disposizioni dettate dall'art. 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione e formazione e calcolo della maggiorante (Cass. 7286/06), fermo restando che - come ritiene la dottrina prevalente e la giurisprudenza anche della Corte di Cassazione- all'assemblea del supercondominio hanno diritto di partecipare (e quindi soggetti legittimati sono) tutti i singoli condomini sempre che l'eventuale regolamento non disponga diversamente;
-2) le delibere dell'assemblea generale del supercondominio hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale (Cass. 15476/01);
In particolare, laddove esista un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali: -a) la prima riguarda i millesimi supercondominiali, e stabilisce la spartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso. Per esempio, 400 millesimi all'edificio A, 320 all'edificio B e 280 all'edificio C.; -b) la seconda tabella è quella normale interna ad ogni edificio. Una volta stabilito che all'edificio A tocca il 40% della spesa, questo 40% sarà suddiviso tra i suoi condomini in proporzione alla tabella millesimale interna a quel particolare edificio condominiale.
-3) L'esistenza del supercondominio, costituendosi, questo, "ipso iure et facto" può essere escluso o dal titolo o dal Regolamento condominiale.
A tal fine, non integrano gli estremi di una volontà dei comproprietari delle singole unità immobiliari dei singoli edifici di escludere il supercondominio: nè le indicazioni che provengono dalla prima assemblea che dichiarava di costituire il Condominio, nè la titolazione del Regolamento condominiale: Regolamento di condominio di via ........., dato che ambedue dette indicazioni possono ben possono coesistere con l'esistenza di un supercondominio. Piuttosto, costituendosi il supercondominio "ipso iure et facto" era necessario che il Regolamento cui fanno riferimento sia la Corte milanese che i ricorrenti contenesse un'esplicita esclusione, che nel caso concreto mancava.
Pertanto, la Corte milanese erroneamente non ha tenuto conto della situazione di fatto, così come rappresentata: quella di tre fabbricati autonomi, aventi in comune alcuni beni e servizi e, di trarre le dovute conseguenze, anche sul piano del diritto da applicare, in ordine alla validità dell'assemblea e alla partecipazione degli aventi diritto, nonché in ordine al calcolo delle maggioranze e della ripartizione delle spese, tenendo presente che le materie relative ai singoli fabbricati non avrebbero potuto e dovuto essere trattati dall'assemblea del supercondominio ove si registra la partecipazione anche dei proprietari degli altri edifici.
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