Cass. 3 agosto 2012 n. 14107 e il pari uso della cosa comune in ambito condominiale â“ art. 1102 c.c.
Nell’art. 1102 c.c., esteso al condominio, in virtù del richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c. si legge: «ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa».
Sul punto Cass. 3 agosto 2012 n. 14107 afferma:
- la nozione di pari uso della cosa comune cui far riferimento l’articolo 1102 del c.c. non va intesa nel senso di “uso identico e contemporaneo” ma al contrario “deve ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione”, a patto però che “sia compatibile con i diritti degli altri”.
E quindi «essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (così Cass., sez. 2^, 30-05-2003, n. 8808)».
Si impone allora «una rilettura delle applicazioni dell'istituto di cui all'art. 1102 c.c., che sia quanto più favorevole possibile allo sviluppo delle esigenze abitative. Questo sviluppo si ripercuote favorevolmente sulla valorizzazione della proprietà del singolo, ma mira soprattutto a moderare le istanze egoistiche che sono sovente alla base degli ostacoli frapposti a modifiche delle parti comuni come quella in esame».
E allora evidente che l’“uso più intenso” da parte del singolo non va censurato. Del resto, evidenzia la Corte, come è ormai pacificamente ammessa l’apertura di porte e finestre sui muri perimetrali purché non si intacchi la statica o il decoro dell’edificio, così è inutile continuare ad appigliarsi ad una nozione di uso della cosa comune intesa unicamente “come veicolo per giustificare impedimenti all’estrinsecarsi delle potenzialità di godimento del singolo”. Insomma se gli altri condomini non patiscono reali sacrifici, “non si può proibire la modifica che costituisca uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione”.
Bisogna quindi finirla con i veti incrociati. I divieti vanno ancorati non ad “astratte e velleitarie possibilità di uso alternativo della cosa comune o di un suo ipoetico depotenziamento”, ma sono ammissibili solo quando sia “in concreto ravvisabile” che un uso esclusivo tolga “reali possibilità” agli altri condomini.
In altri termini: qualora non siano individuabili specificamente i concreti sacrifici imposti al condomino che si oppone, non si può proibire la modifica che costituisca uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione.
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