Cassazione 21 febbraio 2013, n. 4357 - il locatore ha diritto al risarcimento del danno da ritardato rilascio dell'immobile locato ad uso abitativo solo provando, in concreto, l'effettiva lesione del patrimonio
La III^ Sezione della Corte di Cassazione, con sentenza 21 febbraio 2013, n. 4357 espone i seguenti condivisibili principi in tema di danno da ritardato rilascio dell’immobile locato ad uso abitativo:
- in tema di responsabilità del conduttore per il ritardato rilascio di immobile locato, il maggior danno di cui all'art. 1591 cod. civ. va provato in concreto dal locatore secondo le regole ordinarie, rientrando, quindi, tra i mezzi di prova consentiti anche quelli per presunzioni, sempre che queste ultime presentino i requisiti previsti dall'art. 2729, primo comma, cod. civ., e permettano di ritenere dimostrato il fatto ignoto, con l'ulteriore specificazione che le presunzioni sono da considerare gravi, precise e concordanti, sia quando il fatto da provare segue a quelli noti in modo necessario secondo logica, sia quando ne derivi nella normalità dei casi, cioè secondo quanto in genere suole accadere (Cass., 23 gennaio 2006, n. 1224). In applicazione di detto principio la prova del suddetto maggior danno non emerge quindi automaticamente dal raffronto fra il potenziale canone ricavabile e quello corrisposto dall'inquilino, ma richiede la specifica dimostrazione di un'effettiva lesione del patrimonio del locatore, non desumibile neppure dalla comunicazione di tre contratti di locazione relativi ad appartamenti dalle caratteristiche compatibili con quelle che presentava l'immobile locato. Il locatore, quindi deve dare prova di una specifica e seria proposta di nuova locazione valutabile dal giudice come prova idonea dell'effettiva lesione del patrimonio del locatore;
- inoltre, in tema di locazione di immobili urbani la norma contenuta nell'art. 6, comma 6, della l. 9 dicembre 1998, n. 431, che ha introdotto una determinazione prestabilita e forfettaria del risarcimento del danno da occupazione illegittima degli immobili nella misura massima del 20% del canone di locazione, con esclusione di ogni altro risarcimento previsto dall'art. 1591, cod. civ. (salvo che nel periodo successivo alla scadenza del termine di sospensione dell'esecuzione stabilito ope legis o di quello giudizialmente fissato per il rilascio dell'immobile, in base alla sentenza n. 482 del 2000 della Corte costituzionale) è una norma eccezionale, di efficacia temporanea e destinata ad agevolare la transazione verso il nuovo regime pattizio delle locazioni e, come tale, avente efficacia retroattiva ed immediatamente applicabile ai giudizi in corso (Cass., 28 maggio 2003, n. 8502). In considerazione del fatto che la causa in esame era iniziata iniziata il 31 gennaio 1994 e quindi la legge n. 431 del 1998, intervenuta nel corso di essa, è alla stessa applicabile la Corte d'Appello non poteva negare il risarcimento del danno da occupazione illegittima dell'immobile, nella misura massima del 20% del canone di locazione, con esclusione di ogni altro risarcimento previsto dall'art. 1591 c.c..
Di qui la Cassazione della sentenza.
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