Cassazione 29 gennaio 2013 n. 2099: la presenza di amianto a copertura dell'immobile non giustifica la sospensione del canone. Si allo sfratto per morosità in favore del locatore
Il caso in esame.Il locatore intimava uno sfratto per morosità in danno del conduttore, che aveva sospeso il pagamento del canone di locazione.
Il conduttore, a sua volta, opponeva in sua difesa, ai sensi dell’art. 1460 c.c. l’inadempienza del locatore, che gli aveva nascosto che la copertura del fabbricato era in amianto e, inoltre, non aveva posto in essere gli interventi necessari a far cessare le infiltrazioni di acqua piovana.
La Terza Sezione della Cassazione, con sentenza 29 gennaio 2013 n. 2099, dà torto al conduttore ritenendo che “in tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nei caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume chetale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, e, inoltre, secondo il principio inadempienti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede”.
Nota bene:
- l’art. 1460 c.c. – come è noto - consente al creditore di sospendere l’adempimento della propria prestazione a fronte dell’inadempimento della controparte contrattuale, costituisce uno degli strumenti di autotutela contrattuale, in quanto mira a salvaguardare il rapporto contrattuale preservando però la posizione della parte adempiente.
- A fronte delle reciproche inadempienze, spetta quindi al Giudice del merito comparare il comportamento di ambedue le parti, al fine di individuare il soggetto cui era addebitabile l’inadempimento, verificando l’effettiva gravità ed efficienza causale rispetto alla finalità complessiva del contratto ed alla realizzazione degli interessi rispettivamente perseguiti (e ciò a prescindere dagli elementi cronologici).
- Secondo la prevalente giurisprudenza l’esercizio dell’eccezione di inadempimento è legittimo solo se a fronte della gravità dell’inadempimento.
- La buona fede (da interpretarsi secondo i canoni di lealtà e di salvaguardia) costituisce invece il limite di ordine generale al rifiuto di eseguire la prestazione in caso di inadempimento della controparte Al fine di verificare la conformità dell’eccezione di inadempimento a buona fede è necessario verificare se la condotta del contraente inadempiente, abbia riguardo all’incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito sull’equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all’interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell’adempimento dell’altra parte.
- Secondo la prevalente giurisprudenza la sospensione del pagamento del canone di locazione può ritenersi legittimo solo nel caso in cui manchi del tutto la prestazione della controparte in quanto il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore. Quest’ultimo, quindi, non ha diritto di astenersi dal versare il canone o di autoridurlo nel caso in cui si verifichi una riduzione / diminuzione del godimento del bene locato, anche nel caso in cui si sostenga che detto evento sia ricollegabile a fatto e colpa del locatore.
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