Cassazione S.U. 6 marzo 2015 n. 4628 precisa in quali casi si può ritenere legittimo il preliminare del preliminare
La Cassazione, a sezione unite, con sentenza 6 marzo 2015 n° 4628, afferma che:
a) in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice del merito deve in primo luogo accertare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex artt. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento;
b) riterrà quindi produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare;
c) la violazione di detto accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase contrattuale.
Detto approccio ermeneutico trova fondamento nella valorizzazione della causa in concreto del contratto (art. 1322 c.c.), sintesi dei contrapposti interessi che le parti intendono realizzare con la specifica negoziazione (indipendentemente dall'astratto modello realizzato) e consente di superare l'obiezione dell'eventuale nullità dell'accordo originariamente intercorso tra le parti, inserendolo in una sequenza di atti caratterizzati da una progressione del vincolo che passa da un obbligo a trattare ad un obbligo a contrattare.
La pronuncia della S.U., ribalta il precedente orientamento nelle quali si proclamava la nullità del “preliminare del preliminare” (Cass. n. 8038/2009 e 19557/2009).
La sentenza si adegua ad una prassi abituale nell’ambito della contrattazione immobiliare, che si articola abitualmente in tre fasi, percepite nell'uso corrente, come utili e forse imprescindibili (e pertanto giuridicamente giustificate):
- l'invio di una proposta e la conseguente accettazione, quasi sempre a distanza, al fine di “bloccare” l'affare nei suoi aspetti principali (identificazione dell'immobile, prezzo e tempistiche di pagamento e di rogito), senza tanto definire i dettagli;
- la stipula di un “vero e proprio” contratto preliminare, per riprodurre (abitualmente, con l'aggiunta di clausole più particolareggiate), l’accordo che, nei suoi punti essenziali, avevano già sottoscritto mediante l'accettazione della proposta;
- la stipula del rogito notarile di trasferimento.
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