Il condominio è responsabile dei danni causati dalla mancata ricostruzione o dall'omessa riparazione del lastrico solare, di proprietà individuale, che ha causato danni al sottostante corpo box - Cassazione 17 gennaio 2011, n. 941
Questi i principi espressi dalla Corte di Cassazione, seconda sezione civile, con la recente sentenza 17 gennaio 2011, n. 941:
- il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o in proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge la funzione di copertura del fabbricato e, pertanto, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, salvo che non derivi da fatto imputabile soltanto al proprietario del lastrico, grava su tutti i condomini; conseguentemente le relative spese si devono ripartire secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.;
- il condominio deve pertanto ritenersi responsabile, quale custode ex art. 2051 c.c. dei danni che siano derivati, al singolo proprietario o a terzi, per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica o integrazione per effetto di vizio/carenze costruttive originarie.
Il caso esaminato dalla Corte
Gli attori erano proprietari di un appartamento al primo piano di un edificio condominiale con annesso piano di calpestio esterno, al di sotto del quale si trovava un corpo box, facente parte del complesso residenziale.
A causa delle cattive condizioni manutentive del lastrico solare si verificavano infiltrazioni idriche nei box sottostanti provocando anche il danneggiamento delle mura perimetrali del condominio.
A fronte delle richieste di intervento avanzate dai possessori dei box, i proprietari dell'appartamento con annesso calpestio esterno provvedevano all'esecuzione dei lavori necessari per l'eliminazione delle predette perdite, consistenti nell'impermeabilizzazione ex novo del lastrico solare e nella sistemazione delle mura perimetrali danneggiate dall'acqua, risolvendo tuttavia solo parte del problema.
A seguito della rilevante spesa sostenuta per far fronte all'eliminazione delle infiltrazioni di acqua ed alla riparazione dei danni causati dalle stesse, i proprietari dell'appartamento avevano convenuto in giudizio i proprietari dei box sottostanti per ottenere il rimborso della quota pari ai 2/3 della spesa relativa al lastrico solare e il condominio per il rimborso della spesa sostenuta per il muro perimetrale ex art. 1123 c.c.
I convenuti si erano costituiti in giudizio chiedendo il rigetto delle domande attoree.
All'esito dell’istruttoria il Tribunale adito rigettava le domande degli attori, ritenendo che nella specie non era applicabile l’art. 1126 c.c. poiché detto articolo riguarda il criterio di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico conseguenti alla sua vetustà mentre le infiltrazioni in questione dovevano imputarsi a vizi costruttivi indebitamente tollerali dagli attori che non avevano agito nei confronti del costruttore.
Contro tale sentenza i proprietari dell'appartamento e del lastrico solare proponevano appello.
Il Giudice di secondo grado, in riforma dell'impugnata sentenza, condannava i proprietari dei box e il condominio al rimborso delle spese sostenute dai proprietari dell'appartamento al primo piano, ritenendo che il giardino di proprietà degli attori svolgeva la funzione di copertura dei box del fabbricato, per cui l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione gravava anche sui condomini proprietari dei box con ripartizione delle relativi spese secondo i criteri di cui art. 1126 non rilevando a tal fine la necessità, con gli interventi riparatori, del ripristino delle strutture preesistenti o della modifica o dell'integrazione in conseguenza dei vizi o della carenze costruttive originarie.
Infatti come era emerso dalla c.t.u., le infiltrazioni non erano dovute a cattiva o negligente manutenzione imputabile ai proprietari del lastrico solare. Il collegio inoltre aveva anche condannato il condominio al rimborso di quanto speso dagli attori per la sistemazione delle mura perimetrali previa detrazione della quota spettante agli stessi appellanti a norma dell’art. 1123 c.c.
Avverso tale pronuncia il condominio e i proprietari dei box ricorrevano in Cassazione ma senza fortuna.
Ma la Suprema Corte, confermando la sentenza d’appello, ha riconosciuto agli attori il diritto al rimborso di una quota pari ai 2/3 della spesa relativa al lastrico solare ex art. 1126 c.c., nonché della spesa sostenuta per il muro perimetrale
Osservano i giudici di legittimità:
- che ai sensi dell’art. 1117 c.c. i proprietari delle singole unità immobiliari comprese in un edificio condominiale sono anche comproprietari delle parti comuni, ivi compreso il lastrico solare, ed hanno quindi l'obbligo di custodia e di manutenzione delle medesime;
- che il lastrico solare e l’adiacente piano di calpestio, pur se attribuito in uso esclusivo o in proprietà ad un solo condomino, svolgono assolve comunque la funzione di copertura dell'edificio condominiale o di una parte di esso, per cui l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione grava anche sui condomini proprietari dei box medesimi, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.;
- che detta norma costituisce applicazione particolare del principio di cui al 2^ comma dell’art. 1123, secondo cui in presenza di beni comuni destinati a servire i condomini in misura diversa, le spese di manutenzione per detti beni devono essere ripartite in proporzione dell'uso che ciascun condomino può farne;
- che, quindi i condomini sono custodi delle parti comuni o comunque delle parti che svolgono una funzione comune a tutti, l'intero condominio in persona dell'amministratore risponde dei danni che siano derivati al singolo proprietario o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare o di una delle parti comuni ai sensi dell’art. 2051 c.c. (Cfr. sul punto anche Cass., III, 7 dicembre 1995, n. 12606 secondo cui "in caso di danni a terzi cagionati dalla omessa esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria su lastrico solare in edificio condominiale, i singoli condomini sono tenuti, nei rapporti interni tra loro, a concorrere al risarcimento dei danni secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c.");
- che in concetto di “manutenzione” dei lastrici solari comprende non soltanto i necessari interventi di ripristino delle strutture preesistenti per cattiva o negligente manutenzione, ma anche interventi specifici di modifica o integrazione conseguenti a vizi o carenze costruttive originarie (fatta salva, in tale ultima ipotesi, l’azione di rivalsa nei confronti del costruttore, nel caso –ovviamente sia possibile).
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