Il contratto di locazione ad uso abitativo si rinnova per altri quattro anni ex legge n°431/98, anche se l'immobile è sotto sequestro e manca l'autorizzazione del Giudice ex art. 560 c.p.c. - Tribunale Roma 30 settembre 2010 n.20552

La Legge 9 dicembre 1998 n. 431 rappresenta, come è noto, un legge speciale e costituisce un microsistema autonomo rispetto al sistema generale sulle locazioni disciplinato dal codice civile. In quanto tale, le disposizioni in essa contenute trovano applicazione in luogo di quelle stabilite in materia in via generale, ammettendo integrazioni solo per quanto non specificamente disciplinato.

La citata legge, all'art. 2, 1° comma, stabilisce quanto alla prima scadenza delle locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo: «le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3».

A ben vedere, dunque, la disposizione su riportata, configura una rinnovazione tacita del contratto, allo scadere dei primi quattro anni, in via del tutto speciale ed autonoma rispetto alla rinnovazione tacita del contratto di cui all’art. 1597 del codice civile, trattandosi di una rinnovazione automatica ex lege configurabile ogni qualvolta il locatore non si trovi in una delle condizioni di cui all’art. 3 della citata legge o, pur trovandovisi, non le comunichi al conduttore.

Trattandosi di un effetto automatico ex lege, dunque, esclude l'applicabilità del disposto dell'art. 560 c.p.c., il quale, nel far divieto al debitore ed al terzo nominato custode "di dare in locazione l'immobile pignorato se non sono autorizzati dal giudice delegato" fa esplicitamente riferimento ad un atto negoziale di volontà che, nella fattispecie trattata, non ricorre.

In conclusione: in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione disciplinati dalla legge n°431/98, la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza contrattuale, per il mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di diniego della rinnovazione stessa (art.3) costituisce un effetto automatico scaturente direttamente dalla legge e non da una manifestazione di volontà negoziale.

Per le suesposte ragioni il Tribunale Civile di Roma, con sentenza 20552 del 30 settembre 2010, facendo propri i principi di diritto esposti da  Cass. 7 maggio 2009 n°10498, per il caso di una locazione alberghiera soggetta ad equo canone, ha ritenuto che siffatta rinnovazione non necessita dell'autorizzazione del giudice, prevista dell'art. 560 c.p.c., comma 2

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