Il diritto di prelazione e di riscatto ai sensi della legge 392/78 e della giurisprudenza di legittimità - parte seconda
Il diritto di prelazione risulta pertanto previsto per tutte quelle attività che prevedano un contatto diretto con il pubblico o i consumatori.
NB: la Cassazione,
- con sentenza 2893/03 ha espressamente ritenuto sussistente tale diritto anche in favore degli istituiti di credito;
- con sentenza 11964/13 lo ha espressamente ritenuto spettante “anche nel caso in cui l'immobile locato avesse destinazione abitativa secondo il titolo autorizzativo originario ed il mutamento d'uso non sia stato assentito ai sensi della vigente normativa edilizia ed urbanistica, in quanto tale difformità del bene non determina l'illiceità dell'oggetto o della causa del contratto di locazione, salvo che questo non si ponga in diretto contrasto con vincoli di destinazione, rilevanti anche sul piano dei rapporti tra privati, contenuti nella legislazione speciale ovvero negli strumenti urbanistici generali o di attuazione”.
Lo stesso viene invece escluso qualora:
- l’immobile sia locato per l’esercizio delle attività di cui all’art. 35, ovvero quelle “che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici”;
- il conduttore sia lo Stato o altri enti pubblici territoriali, ai sensi dell’art.42;
- qualora, ai sensi dell’art. 732 c.c., l’immobile sia caduto in successione e uno dei coeredi intenda vendere la sua quota, la prelazione è riconosciuta solo in capo agli altri coeredi;
- qualora il locatore intenda trasferire l’immobile al coniuge o a un parente entro il secondo grado.
- qualora l’immobile venga conferito in dotazione ad una società costituita dal locatore (così Cassazione 9592/00);
- qualora l’immobile sia oggetto di permuta (Cass. 205/98) o di divisione giudiziale (cass. 9748/91);
- qualora il locatore sia proprietario di un intero edificio e avvenga una vendita in blocco delle diverse unità abitative (ex multis, Cass. 2511/01).
- qualora il locatore, avente la veste di società commerciale, trasferisca a terzi le quote sociali, oppure si fonda per incorporazione in altra società. Ciò in quanto, ad avviso della Suprema Corte (sent. 8567/12) “la cessione delle quote, infatti, non mutando la titolarità del bene locato, non costituisce un "trasferimento" in senso stretto, né l'art. 38 della l. n. 392 del 1978 accorda al conduttore il diritto di prelazione nel caso di trasferimenti effettuati con negozi diversi dalla compravendita”;
- qualora l’alienazione dell’immobile sia stata disposta nell’ambito di un concordato preventivo con cessione dei beni ai creditori (così Cass. 7931/12);
- qualora l’alienazione abbia ad oggetto solo una quota dell’immobile locato (così Cass. 1838/10).
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