Il diritto di prelazione e di riscatto ai sensi della legge 392/78 e della giurisprudenza di legittimità - parte quarta
Diritto di prelazione in caso di nuova locazione
Il successivo articolo 40, rubricato “Diritto di prelazione in caso di nuova locazione”, prevede invece che:
“Il locatore che intende locare a terzi l’immobile, alla scadenza del contatto rinnovato ai sensi dell’art. 28, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza.
Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o ad una della procedura previste dal regio decreto 16 marzo 1942 n.267 (fallimento) e successive modificazioni, relative al conduttore medesimo.
Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore.
Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell’immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.”
Pertanto il diritto di prelazione opera nel caso in cui:
1) al locatore pervengano proposte di locazione da terzi durante la durata del contratto
(il locatore dovrà comunicarle almeno 60 giorni prima della scadenza del contratto a mezzo raccomandata e il conduttore potrà “essere preferito” se offra, entro 30 giorni dalla ricezione, condizioni uguali);
2) quando il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore si sia sciolto entro un anno;
3) quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell’immobile non intendendo locarlo a terzi e, invece, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.
Tale diritto, di contro, non opera:
1) se le proposte di locazione vengono formulate da terzi successivamente alla scadenza del contratto;
2) se il contratto si risolve per inadempimento o recesso del conduttore;
3) se il conduttore ha comunicato la disdetta o è sottoposto a una procedura concorsuale (quelle di cui al r.d. 16 marzo 1942, n. 267, e successive modifiche).
§ § §
A differenza dell’art. 39, alla violazione del diritto di prelazione non è previsto alcun diritto di riscatto bensì, secondo l’insegnamento della Suprema Corte, esclusivamente il diritto al risarcimento del danno (a sua volta escluso in caso di pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento).
Cass., 19 agosto 2003, n. 12098: “L’art. 40 della legge 27 luglio 1978 n. 392 attribuisce al conduttore la prelazione sulla stipulazione di un nuovo contratto di locazione da parte del locatore ma non prevede che, nel caso di violazione del diritto di prelazione dell’originario conduttore, quest’ultimo possa essere autoritativamente sostituito al soggetto al quale l’immobile sia stato nuovamente locato”.
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