In assenza di un balcone aggettante al piano soprastante non è consentita la realizzazione di una veranda - Cass. sez. II 11 luglio 2011 n. 15186

La condomina A. trasforma il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante. La condomina B. del piano sovrastante chiede quindi, in primo grado, la demolizione delle veranda, realizzata in violazione delle norme sulle distanze. La condomina A. si difende contestando la prescrizione ventennale del diritto ed evidenziando il fatto che in sede di delibera assembleare, la parte attrice, non aveva contestato il diritto di realizzare la veranda, salvo l'unica condizione di premunirsi delle necessarie autorizzazioni comunali.

Il Tribunale, accoglie solo parzialmente la domanda e condanna la convenuta ad eliminare la copertura della veranda costruita in eternit e a sostituirla con copertura in vetro. La Corte di Appello di Roma, invece, condanna la convenuta al ripristino dello stato dei luoghi mediante la demolizione della veranda precedentemente costruita, in quanto la medesima era stata realizzata senza il rispetto delle distanze legali (nel caso di specie i Giudici precisavano che tra la soglia della finestra e la tettoia intercorreva solo la distanza in verticale di un metro anziché i tre metri come previsto dall'art 907 c.c.).

Di diverso avviso la Cassazione, II^ Sezione, 11 luglio 2011 n. 15186, secondo cui:

-   il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale non può eseguire nella sua proprietà esclusiva opere che, in contrasto con quanto stabilito dalla norma dell'art. 1122 c.c., rechino danno alle parti comuni dell'edificio stesso, né, a maggior ragione, opere che, attraverso l'utilizzazione delle cose comuni, danneggino le parti di una unità immobiliare di proprietà esclusiva di un altro condomino;

-   il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, non è soggetto, rispetto a questa, all'osservanza delle distanze prescritte dall'art. 907 cod. civ. nel caso in cui la veranda insista esattamente nell'area del balcone, senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario del balcone sovrastante, giacché l'art. 907 citato non attribuisce a quest'ultimo la possibilità di esercitare dalla soletta o dal parapetto del suo balcone una inspectio o prospectio obliqua verso il basso e contemporaneamente verso l'interno della sottostante proprietà;

-   è quindi illegittima la condotta della condomina A, che ha realizzato sul proprio terrazzo una veranda pur in assenza al piano soprastante di un balcone aggettante;

-   peraltro l'assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni;

-   le limitazioni al contenuto dei diritti di proprietà esclusiva spettanti ai singoli condomini - quali quelle consistenti nel divieto di dare alle singole unità immobiliari una o più destinazioni possibili, per l'utilità generale dell'intero edificio - introdotte con un regolamento di condominio approvato in assemblea, poiché generano dal lato passivo degli oneri reali incidendo sulla proprietà dei singoli, richiedono, a pena di nullità, l'unanimità dei consensi dei condomini e nel caso che taluno di essi si sia fatto rappresentare in assemblea è necessario che il conferimento del mandato risulti da atto scritto secondo la previsione di cui agli artt. 1392 e 1350 c.c.;

-   infatti, le norme del regolamento condominiale che incidono sulla utilizzabilità e la destinazione delle parti dell'edificio di proprietà esclusiva, distinguendosi dalle norme regolamentari, che possono essere approvate dalla maggioranza dell'assemblea dei condomini, hanno carattere convenzionale e, se predisposte dall'originario proprietario dello stabile, debbono essere, pertanto, accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto o con atti separati. Se invece deliberate dall'assemblea, debbono essere approvate all'unanimità, dovendo, in mancanza, considerarsi nulle, perché eccedenti i limiti dei poteri dell'assemblea.

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