Niente limiti alla legittimazione passiva dell'amministratore di Condominio - Cassazione, II Sezione, 7 giugno 2011 n. 12310

L’amministratore del condominio, secondo l'art.  1131 c.c., 2 comma  “ può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto”. 

Secondo l'orientamento maggioritario, fatto proprio Cassazione, II Sezione, 7 giugno 2011 n. 12310 "ai sensi dell’art. 1131, comma 2, c.c., la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio a resistere in giudizio non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell’edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino".

nota bene:

- nello Stesso Cass. 10 novembre 2010, n. 22886, secondo cui “la legittimazione dell’amministratore del condominio dal lato passivo ai sensi dell’art. 1131, secondo comma, cod. civ. non incontra limiti e sussiste, anche in ordine all’interposizione d’ogni mezzo di gravame che si renda eventualmente necessario, in relazione ad ogni tipo d’azione, anche reale o possessoria, promossa nei confronti del condominio da terzi o da un singolo condomino (trovando un tanto ragione nell’esigenza di facilitare l’evocazione in giudizio del condominio, quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini) in ordine alle parti comuni dello stabile condominiale”;

- di diverso avviso Cass. SS.UU. 6 agosto 2010 n. 18332 "l'amministratore di condominio, in base al disposto dell'art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare al sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione".

 

                         Cassazione, II Sezione, 7 giugno 2011 n. 12310

                                 

.... omissis....

                               MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente deduce che i giudici di merito non avrebbero considerato, in relazione alla negazione della esistenza di una servitù di passaggio di origine negoziale, il fatto che nel suo atto di acquisto risultava espressamente che il locale di cui è proprietario era denunziato come negozio, ma usato con come box e veniva venduto con tutti gli inerenti diritti, usi, servitù attive e passive.   Il motivo è infondato, in base alla decisiva considerazione che in tanto si trasferisce una servitù con il fondo dominante a cui favore la si invoca, in quanto tale servitù effettivamente esista e nella specie non viene spiegato come la servitù di passaggio dovesse ritenersi provata per la sola utilizzazione come box del locale di proprietà del ricorrente.   Con il secondo motivo si censura la sentenza impugnata per avere la stessa affermato che gli scivoli non costituivano opere visibili e permanenti ai fini dell’acquisto della servitù di passaggio, venendo rimossi di volta in volta e si deduce che i giudici di merito avrebbero dovuto considerare anche altri indici al fine di accertare o meno la sussistenza dell’apparenza della servitù. In particolare la Corte di appello avrebbe omesso di. considerare la tipologia della strada e del marciapiede, la tipologia del locale, l’ampiezza del varco di quest’ultimo, la conformazione e la tipologia del portone d’ingresso allo stesso (saracinesca tipica dei garages).   Il motivo è infondato, in quanto non viene spiegato come dalla potenziale destinazione a box del locale, in base alla conformazione dello stesso, fosse desumibile l’esistenza di opere visibili e permanenti destinate a consentire l’esercizio di una servitù di passaggio sul presunto fondo servente (il marciapiedi).   Con il terzo motivo si deduce che la Corte di appello avrebbe male valutato come mera tolleranza il comportamento degli altri condomini quando parcheggiavano le loro autovetture in corrispondenza del locale di proprietà del ricorrente, lasciando un biglietto al fine di assicurare la loro reperibilità.   L’esame della doglianza risulta superfluo a seguito del rigetto del secondo motivo, nel senso che se mancavano le opere visibili e permanenti è inutile attardarsi a stabilire se gli atti di potenziale esercizio della servitù erano ricollegabili o meno alla tolleranza dei proprietari del fondo servente.   Con il quarto motivo si censura la motivazione con la quale la sentenza impugnata ha negato che nella specie l’attraversamento del marciapiede per accedere al locale di proprietà del ricorrente fosse lecita ai sensi dell’art. 1102 cod. civ. e si invocano i principi affermati in materia da questa S.C., secondo i quali ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune una utilità più intensa o anche semplicemente diversa da quella ricavata eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purchè non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso.   Il motivo è infondato, in base alla semplice considerazione che l’utilità che nella specie il ricorrente pretende ricavare dal marciapiede non è soltanto più intensa o anche semplicemente diversa da quella che ne ricavano gli altri i condomini, ma è in contrasto con la specifica destinazione della parte comune (transito dei pedoni).   Con il quinto motivo il ricorrente deduce testualmente: .. la L. n. 13 del 81989, art. 2 prevede, nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere deliberazioni aventi ad oggetto la eliminazione di barriere architettoniche, il diritto del portatore di handicap di installare, a proprie spese, servoscala, nonchè strutture mobili al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori ed ai garages. Tale normativa per il superamento delle barriere architettoniche, quindi, prescinde dall’esistenza di un diritto di servitù di passo e consente, comunque, al portatore di handicap di realizzare, a proprie cura e spesa, le opere occorrenti per la eliminazione della barriera architettonica ..   Il motivo è infondato, in base alla semplice considerazione che l’art. le opere alle quali fa riferimento l’art. 2, cit., servono a consentire l’accesso ai portatori di handicap e non alle autovetture di proprietà degli sessi e comunque non risulta dalla formulazione di itale disposizione che possano anche essere in contrasto con la specifica destinazione delle parti comuni sulle quali vanno ad incidere.   Con il primo motivo del ricorso incidentale il condominio deduce che erroneamente la Corte di appello ha ritenuto passivamente legittimato l’amministratore in ordine alla domanda di costituzione di servitù coattiva di passaggio.

 Il motivo è infondato, in base all’orientamento di questa S.C., secondo il quale ai sensi dell’art. 1131 c.c., comma 2, la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio a resistere in giustizio non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell’edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino (cfr., in tal senso, da ultimo sent. 10 novembre 2010).   Con il secondo motivo del ricorso incidentale il condominio, sul presupposto della fondatezza del primo, deduce che erroneamente, in ordine alla domanda di costituzione coattiva di servitù di passaggio, la Corte di appello ha ritenuto di poter applicare l’art. 354 cod. proc. civ., non essendo presente in giudizio nessuno dei presunti litisconsorti.   Il motivo è infondato per effetto della infondatezza del primo.   Con il terzo motivo del ricorso incidentale il condominio deduce, sul presupposto della fondatezza del primo e del secondo, che erroneamente la Corte di appello, sempre in ordine alla domanda di costituzione di servitù coattiva di passaggio, ha dichiarato la nullità della sentenza di primo grado, mentre avrebbe dovuto rigettare la domanda relativa per difetto di legittimazione passiva dell’amministratore.   Anche tale motivo è infondato, quale conseguenza della infondatezza di quelli che lo precedono.   in definitiva, vanno rigettati sia il ricorso principale che quello incidentale.   La reciproca soccombenza giustifica la compensazione delle spese del giudizio di legittimità.   P.Q.M.   la Corte riunisce i ricorsi e li rigetta; compensa le spese.  

Così deciso in Roma, il 10 maggio 2011.   Depositato in Cancelleria il 7 giugno 2011  

 

 

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