Per i condomini morosi tempi difficili dal 18 giugno 2013, data di entrata in vigore della riforma
L'amministratore, oggi, ha l’obbligo di riscuotere i contributi ed erogare le spese (art. 1130, comma 1, n. 3 c.c. non modificato). A seguito della riforma, inoltre, si dovrà attivare entro sei mesi per il recupero dei ratei esigibili, salva diversa dispensa dell'assemblea (art. 1129 comma 9 c.c. come modificato).
Il condomino moroso, inoltre, decorsi i sei mesi, potrà essere sospeso dalla fruizione dei servizi comuni senza che vi sia la necessità, come in passato, che la previsione venga recepita all'interno del regolamento condominiale.
Se poi l'amministratore, in assenza di detta dispensa, non si attiene al termine di sei mesi potrebbe essere chiamato a risponderne dinanzi all'assemblea condominiale ed essere revocato dalla stessa.
Al creditore del condominio viene riconosciuto il diritto di accedere ai dati di gestione per individuare i morosi.
Una volta a conoscenza dei nomi dei condomini morosi, il creditore del condominio dovrà preventivamente agire in danno dei condomini morosi e, soltanto ove non riuscisse a soddisfarsi su di loro, potrà agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti.
Si ricorda, in proposito, che la problematica della natura solidale o parziaria dell'obbligazione del condominio è stata, anche di recente, affrontata della Cassazione (sentenza Cass. 30 gennaio 2012 n. 1289) che hanno ritenuto che si trattasse di obbligazione assolutamente parziaria. Parte delle Corti di merito si sono diversamente pronunciate, lasciando, quindi, aperto il problema.
Per il condomino che subentra nei diritti di un condomino viene infine affermata: sia la solidarietà per l'esercizio in corso e quello precedente; sia la solidarietà del nuovo condomino con l'avente causa per la cessione dei diritti sulle unità immobiliari fino a quando non viene trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo di trasferimento.
Testo dell’artt. 1129, modificato dall'art. 9, l. 11 dicembre 2012, n. 220. (in vigore dal 18 giugno 2013), in punto di “Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore”
“.. omississ..
[IX]. Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.
.. omississ..
[XI]. La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
[XII]. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: 1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea; 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini; 5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva; 7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); 8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
… omissis … “
Testo dell’artt. 63 d.a.c.c., modificato dall'art. 9, l. 11 dicembre 2012, n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013)
“[I]. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
[II]. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.
[III]. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
[IV]. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente
[V]. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.
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