In quali casi spetta al Giudice il compito di effettuare una valutazione discrezionale in ordine alla gravità dell'inadempimento del conduttore di un immobile ad uso abitativo? - Corte di Cassazione, 3 Sezione, 18 novembre 2010 n. 23257
In tema di locazione di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione in ordine quantum da lui dovuto, abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 l. 27 luglio 1978 n. 392; qualora, invece, il conduttore chieda la verifica della rispondenza del canone contrattuale ai parametri legali, con riferimento ad un arco temporale consistente (nella specie cinque annualità), deve applicarsi la disciplina di cui agli art. 1453 e 1455 c.c.. Spetta quindi in tal caso al giudice il compito di effettuare una valutazione discrezionale in ordine alla gravità dell'inadempimento
Corte di Cassazione, 3 Sezione, 18 novembre 2010 n. 23257
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Elio De.. intimava sfratto per morosità da un immobile ad uso abitativo a Maria Santa Bo.., contestualmente citandola per la relativa convalida dinanzi al Pretore di Gela.
La conduttrice contestava la domanda proponendo a sua volta domanda riconvenzionale per la determinazione del canone.
Disposto il mutamento del rito il Pretore determinava il canone legale, dichiarava la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice e la condannava al rilascio dell'immobile. Proponeva gravame parte soccombente.
Il Tribunale di Gela rigettava l'appello.
Per l'annullamento di tale pronuncia proponeva ricorso per cassazione la Bo...
Questa Corte cassava la sentenza impugnata e rinviava alla Corte d'Appello di Caltanissetta.
La Bo.. riassumeva il processo. Il De.. si costituiva chiedendo il rigetto dell'appello.
La Corte d'appello di Caltanissetta, con l'impugnata sentenza, decideva la causa, riformava la sentenza di primo grado con riferimento all'ammontare dei canoni, la confermava per il resto e condannava la Bo.. alle spese del giudizio di rinvio nonché a quelle delle consulenze tecniche.
Proponeva ricorso per cassazione Maria Santa Bo.. con quattro motivi.
Parte intimata non svolgeva attività difensiva.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con i primi due mezzi d'impugnazione parte ricorrente rispettivamente denuncia: 1) "Violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 e 1455 c.c., in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3); omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 5)"; 2) "Violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 5 e 55, in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3); omessa e insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 5)". Sostiene Maria Santa Bo.. che la Corte d'Appello ha errato Dell'applicare alla fattispecie per cui è causa la disciplina di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 5 e 55, invece di quella di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c. Nel caso in esame infatti, prosegue la ricorrente, la controversia è completamente diversa da quelle alle quali si applica la legge speciale, in quanto la conduttrice ha chiesto la verifica del canone contrattuale con riferimento ad un arco temporale consistente e relativo a diverse annualità locative che si traducono in un "dato contabile aggregato e complesso". Di fronte a tale questione, secondo la Bo.., la Corte d'Appello avrebbe dovuto tener conto della gravità dell'inadempimento, gravità certamente non sussistente nel caso di specie, posto che la discrepanza contabile tra l'obbligazione complessiva per le cinque annualità e le somme erogate dalla conduttrice nello stesso periodo è irrisoria.
I motivi sono fondati.
Come giustamente rilevato dalla ricorrente la Corte d'Appello ha errato nell'applicare, al caso in questione, la disciplina di cui agli L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 5 e 55, che prevedono un criterio oggettivo predeterminato per l'accertamento del grave inadempimento, invece di quella di cui agli artt. 1453 e 1455, che rimettono al Giudice il compito di effettuare una valutazione discrezionale in ordine alla gravità dell'inadempimento. L'applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 5 e 55, infatti, è prevista nel diverso caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul quantum, abbia omesso il pagamento di una o più mensilità del canone locativo: in tale ipotesi, al fine di evitare disparità di trattamento e per garantire una indispensabile uniformità, il legislatore è andato in soccorso al giudice imponendo un criterio oggettivo e predeterminato. Nel caso di specie, invece, la controversia è completamente diversa, in quanto la conduttrice, ritenendo di essere stata costretta ad esborsi non in linea con i parametri legali, ha chiesto la verifica del canone contrattuale con riferimento ad un arco temporale consistente e relativo a numerose annualità locative (cinque), con la conseguenza che il Giudice non si è trovato di fronte alla semplice questione del mancato pagamento di una o più mensilità del canone locativo, ma un dato contabile complessivo. Di fronte a tale questione, assolutamente non assimilabile a quella disciplinata dalla L. n. 392 del 1978, artt. 5 e 55, la Corte territoriale avrebbe dovuto rifarsi ai principi generali in tema di risoluzione per inadempimento, che postulano l'accertamento della gravità dell'inadempimento, considerato l'ammontare della differenza tra l'obbligazione complessiva per le cinque annualità e le somme erogate dalla conduttrice nello stesso periodo, differenza che sembra ridursi a sole L. 111.655 per l'intero periodo.
Per quanto precede i primi due motivi devono essere accolti con conseguente assorbimento degli altri due e rinvio della causa alla stessa Corte de qua, che pronuncerà anche sulle spese di questo giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie i primi due motivi, assorbiti il terzo ed il quarto. Cassa in relazione ai motivi accolti e rinvia anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte d'Appello di Caltanissetta in diversa composizione.
Così deciso in Roma, il 22 settembre 2010.
Depositato in Cancelleria il 18 novembre 2010
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