Se un locale seminterrato è affetto da umidità da risalita, deve escludersi la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. - Cassazione Civile, sez. III, 29 novembre 2011 n. 25239
La causa, in primo grado, veniva istruita a mezzo di una consulenza tecnica di ufficio.
Da essa emergeva: 1) che il fenomeno lamentato dall'attore era addebitabile non tanto ad un difetto di costruzione dell'edificio, quanto alla tecnica costruttiva utilizzata per realizzare l'immobile, di vetusta costruzione (spesso l'umidità presente nel sottosuolo risale lungo le fondamenta manifestandosi nelle murature delle unità immobiliari poste a livello più basso, a causa della capillarità); 2) che il problema era stato accentuato dal comportamento del proprietario-attore, che aveva omesso di garantire la sufficiente areazione dell'immobile ed il necessario ricambio d'aria e che aveva mutato la destinazione d'uso del bene trasformandolo in un locale commerciale; 3) che, qualora la destinazione dell'immobile fosse rimasta magazzino, il fenomeno dell'umidità non avrebbe procurato grossi problemi essendo “compatibile” con tale destinazione.
Ciononostante il Tribunale, in primo grado, dava ragione al proprietario e condannava il condominio all'esecuzione delle onerose opere indicate dal consulente tecnico di ufficio, nonché al risarcimento del danno quantificato in € 30.000,00.
Di diverso avviso la Corte di Appello, che accogliendo il gravame del condominio riteneva: -che l'umidità di risalita (causa conclamata dei lamentati fenomeni) doveva qualificarsi come immissione molesta (art. 844 c. c.); che "le lamentate immissioni nocive non erano tali da superare la soglia della normale tollerabilità"; che, quindi, nessun risarcimento era dovuto.
Il proprietario proponeva allora ricorso per Cassazione articolando il seguente quesito di diritto: «il condominio, quale custode, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino danno alla proprietà esclusiva del singolo condomino?»
Risponde la Corte, con sentenza 29 novembre 20110 n. 25239:
- alla fattispecie, deve applicarsi non l'art. 844 c.c. ma l'art. 2051 c.c., secondo cui il custode della cosa risponda dei danni prodotti a terzi salvo - ovviamente - il caso fortuito;
- la sentenza del giudice di appello è corretta là dove ritiene che il fenomeno sia imputabile principalmente alle tecniche costruttive in uso all'epoca della costruzione dell'edificio;
- tali tecniche, comunque, erano pur sempre idonee se rapportate all'originaria destinazione d'uso dell'immobile (magazzino);
- il cambio di destinazione d'uso ha accentuato il fenomeno;
- in ogni caso, sarebbe stato possibile limitare i danni garantendo una maggiore areazione dei locali.
- il comportamento del proprietario (ovvero il cambio di destinazione d'uso dell'immobile e la mancata areazione) ha aggravato il fenomeno interrompendo il nesso causale esistente tra la “cosa” e “l'evento dannoso” ed innescando il caso fortuito.
- occorre quindi escludere la responsabilità del Condominio: spetterà al proprietario farsi carico dei necessari interventi di manutenzione atti a eliminare, o quantomeno, a mitigare, il fenomeno.
Cose in custodia: - Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. I dubbi relativi alla risarcibilità del danno cagionato da cose in custodia sono molteplici. La responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia sancita dall’art. 2051 c.c. prescinde dall’accertamento del carattere colposo dell’attività o del comportamento del custode ed ha natura oggettiva, dipendendo soltanto dal rapporto causale tra cosa ed evento, mentre è esclusa nell’ipotesi di caso fortuito.
Caso fortuito: - Il caso fortuito può dipendere anche dal fatto del danneggiato, con efficacia liberatoria del danneggiante se è tale da interrompere il nesso eziologico tra la cosa e l'evento dannoso o comunque se è tale da affiancarsi come ulteriore contributo utile nella produzione del danno. Nel ragionamento dei giudici, il fatto colposo del danneggiato che ha trasformato il magazzino in locale commerciale può considerarsi idoneo ad interrompere qualsiasi collegamento eziologico tra la cosa in custodia (i muri comuni) e l’evento di danno (infiltrazioni di umidità). Infatti, il mutamento d’uso del locale seminterrato, da locale magazzino in locale commerciale, ha impedito la normale aereazione del locale stesso dando corso ai danni.
Concorso di colpa: - A norma dell’art. 1227 c.c., se il fatto colposo del creditore ha concorso a cagionare il danno, il risarcimento è diminuito secondo la gravità della colpa e l’entità delle conseguenze che ne sono derivate. Il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza.
Autoresponsabilità: - la sentenza in esame è importante perché applica alla materia condominiale il principio di auto responsabilità, secondo cui il danneggiato non può richiedere il risarcimento del danno che ha causato con il suo comportamento. Il principio di autoresponsabilità è collegato non soltanto con l’art. 1227 c.c. ma anche con il dovere di solidarietà sociale previsto dall’art. 2 Cost. In questo caso il principio di auto responsabilità è utilizzato dalla giurisprudenza come strumento per spingere gli eventuali danneggiati ad evitare di contribuire all’insorgenza dei pregiudizi di cui si chiede il risarcimento.
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