Si allo sfratto per morosità relativo a un immobile locato ad uso diverso rispetto a quello abitativo, anche nel caso in cui il canone concordato sia superiore a quello indicato nel contratto registrato - Cass. 21 novembre 2011 n. 24457
Secondo la Cassazione, sezione III, sentenza 21 novembre 2011, n°24457, il contratto dissimulato è, in questo caso, pienamente valido al di là delle infrazioni di carattere tributario.
E' quindi possibile chiedere lo sfratto per morosità del conduttore, da un immobile locato ad uso diverso rispetto a quello abitativo, anche nel caso in cui il canone concordato sia superiore a quello dichiarato al fisco nel contratto registrato.
Inapplicabile al caso di specie l’art. 13, primo comma, l. n°431/98, che risulta essere norma specificamente dettata per i contratti di locazione ad uso abitativo.
Unica eccezione, secondo la Corte, gli adeguamenti del canone agli indici Istat.
Cassazione, sezione III, sentenza 21 novembre 2011, n°24457
Svolgimento del processo
Con atto notificato il 24 febbraio 2006 B. M. ed Z. I., locatori di un immobile adibito a uso non abitativo, intimarono sfratto per morosità a Immobiliare Iseo di L. M. per mancato pagamento di parte del canone pattuito, a partire dal mese di ottobre del 2005. La convenuta, costituitasi in giudizio, contestò l'avversa pretesa, chiedendo, in via riconvenzionale, la condanna degli attori alla restituzione della somma di Euro 16.010,15, corrisposta in più del dovuto.
Il giudice adito, con sentenza del 30 maggio 2007, rigettò la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice e, in accoglimento della riconvenzionale dalla stessa spiegata, condannò i locatori a restituire le somme percepite in più, rispetto a quanto previsto nel contratto registrato.
Proposto gravame dai soccombenti, la Corte d'appello, in riforma della decisione impugnata, ha dichiarato risolto per inadempimento del conduttore il contratto dedotto in giudizio, per l'effetto condannando Immobiliare Iseo di L. M. al rilascio dell'immobile nonché al pagamento della differenza tra quanto dovuto a titolo di canone e le minori somme effettivamente corrisposte.
In motivazione il giudicante, dato atto dell'esistenza, di un contratto dissimulato recante la previsione di un canone annuo superiore a quello indicato nel contratto registrato, ne ha affermato la piena validità ed efficacia, segnatamente evidenziando che la frode fiscale trova la sua sanzione esclusivamente nel sistema delle disposizioni di carattere tributario.
Per la cassazione di detta pronuncia ricorre Immobiliare Iseo di L. M., formulando due motivi. Resistono con controricorso M. B. ed Z.I.
Motivi della decisione
1.1 Con il primo motivo l'impugnante denuncia mancanza di motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio, ex art. 360, n. 5, cod. proc. civ. La Corte territoriale avrebbe invero omesso di pronunciare sulla invocata applicazione analogica dell'art. 13 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, che, con riferimento ai contratti di locazione di immobili adibiti a uso abitativo, sancisce la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
1.2 Con il secondo mezzo la ricorrente lamenta violazione degli artt. 1413, 1415 e 1344 cod. civ., ex art. 360, n. 3 cod. proc. civ. Avrebbe errato il giudice d'appello nel ritenere non condivisibile, in quanto arbitraria e priva di riscontri normativi, la qualificazione in termini di condicio iuris - e cioè di condizione di esigibilità ed efficacia del maggior canone pattuito - della registrazione del contratto di locazione.
2 Le censure, che si prestano a essere esaminate congiuntamente per la loro evidente connessione, sono, per certi aspetti inammissibili, per altri infondate. In particolare, quanto al denunziato malgoverno della regola della corrispondenza tra il chiesto e il pronunziato, di cui all'art. 112 cod. proc. civ., è giurisprudenza assolutamente consolidata di questa Corte che la eventuale violazione, da parte del giudice di merito, di tale norma, deve essere dedotta, a pena di inammissibilità, sotto il profilo di cui all'art. 360, n. 4, cod. proc. civ. (confr. Cass. civ. 17 dicembre 2009, n. 26598; Cass. civ. 19 gennaio 2007, n. 1196), laddove nella specie il ricorrente lo ha prospettato come vizio motivazionale, ex art. 360, n. 5, cod. proc. civ..
3 Le critiche sono in ogni caso manifestamente infondate. Occorre muovere dal rilievo che l'art. 13, primo comma, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, con riferimento ai contratti di locazione a uso abitativo, prevede la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Peraltro la giurisprudenza di questa Corte ha notevolmente ridimensionato la portata che, prima facie, ha tale disposizione. È stato infatti affermato che essa non si riferisce all'ipotesi della simulazione relativa del contratto di locazione rispetto alla misura del corrispettivo, non potendosi sostenere, in base a una interpretazione costituzionalmente orientata e al principio della normale irrilevanza, nei rapporti tra le parti, della omissione degli adempimenti fiscali che la norma abbia voluto sanzionare con la nullità l'ipotesi della sottrazione all'imposizione di una parte soltanto del canone (quella eccedente l'importo risultante dal contratto scritto e registrato), che è violazione certamente meno grave della simulata conclusione di un contratto di godimento a titolo gratuito, in cui v'è totale evasione degli oneri tributari. Si è così affermato che la nullità prevista dal citato art. 13, primo comma, non è diretta a colpire il contratto di locazione ad uso abitativo, in tutto o in parte non registrato, ma solo a inficiare gli eventuali patti di aumento del canone, a tutela dell'interesse del conduttore a usufruire del godimento dell'immobile, per tutta la durata del rapporto, a condizioni economiche stabili e immutabili, a pagare cioè il canone fissato nel contratto, salvo le forme di aggiornamento, come quelle ancorate agli indici Istat, previste dallo stesso legislatore (confr. Cass. civ. 27 ottobre 2003, n. 16089).
In tale prospettiva, di riconosciuta generale ininfluenza, sulla validità del contratto, della inosservanza della normativa fiscale, non si vede come possa predicarsi l'applicazione analogica di una norma che eccezionalmente, e nei limiti testé evidenziati, detta una regola diversa per le sole locazioni aventi ad oggetto immobili destinati ad uso abitativo. Ed è infatti stato ripetutamente affermato da questa Corte che trattasi di disposizione di stretta interpretazione (confr. Cass. civ. 18 marzo 2008, n. 7282; Cass. civ. 29 settembre 2004, n. 19568).
4 Infine nessun rilievo ha il silenzio serbato dal decidente su alcune deduzioni della parte, pacifico essendo che il giudice non è tenuto ad occuparsi espressamente e singolarmente di ogni allegazione, prospettazione ed argomentazione difensiva, risultando necessario e sufficiente, in base all'art. 132, n. 4 cod. proc. civ., che egli esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto e in diritto posti a fondamento della sua decisione, dovendo ritenersi per implicito disattesi le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l'iter argomentativo seguito. Ne consegue che il vizio di omessa pronuncia - configurabile allorché risulti completamente omesso il provvedimento del giudice indispensabile per la soluzione del caso concreto - non ricorre nel caso in cui, seppure manchi una specifica argomentazione, la decisione adottata in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte ne comporti il rigetto (confr. Cass. civ., 12 gennaio 2006, n. 407). Il ricorso è respinto. Segue la condanna della ricorrente al pagamento delle spese di giudizio.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in complessivi Euro 1.700,00 (di cui Euro 1.500,00 per onorari), oltre IVA e CPA, come per legge.
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