Si può agire per l'esecuzione dell'obbligo di concludere una compravendita ex art. 2932 c.c. anche in caso di mancanza della certificazione di conformità dell'immobile alla concessione edilizia - Corte di Appello di Bari 5 ottobr
L'art. 40 l. 47/1985, dispone che gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 della stessa legge.
Ergo, l’invalidità comminata dal legislatore opera soltanto ove manchi la dichiarazione dell’alienante degli estremi della licenza o concessione ad edificare, ovvero della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell’art. 31 della stessa legge.
Quanto alla concessione in sanatoria prevista da tale ultima norma (cioè l’art. 31), essa si riferisce alle ipotesi di opere realizzate senza concessione, oppure in forza di concessione annullata, decaduta, ovvero divenuta inefficace.
Appare chiaro, pertanto, che la sanzione ex art. 40 l. 47/1985 si riferisce soltanto alle ipotesi di atti dispositivi che hanno ad oggetto immobili realizzati senza concessione, oppure costruiti in forza di titolo che è venuto meno (perché annullato, decaduto, oppure diventato inefficace).
Secondo consolidati e condivisibili insegnamenti del giudice di legittimità, le norme che pongono limiti all’autonomia privata e divieti alla libera circolazione dei beni in base tanto all’art. 15 l. n. 10 del 1977, quanto all’art. 40 l. n. 47 del 1985, debbono ritenersi di stretta interpretazione, e non possono, pertanto, essere applicate, estensivamente o per analogia, ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste (per tutte, v. Cass. 7534/2004).
Secondo consolidati e condivisibili insegnamenti del giudice di legittimità, le norme che pongono limiti all’autonomia privata e divieti alla libera circolazione dei beni in base tanto all’art. 15 l. n. 10 del 1977, quanto all’art. 40 l. n. 47 del 1985, debbono ritenersi di stretta interpretazione, e non possono, pertanto, essere applicate, estensivamente o per analogia, ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste (per tutte, v. Cass. 7534/2004).
E’ evidente, pertanto, che estendere la sanzione ex art. 40 l. 47/1985 all’ipotesi di atto dispositivo avente ad oggetto un immobile realizzato in difformità di una concessione edilizia significa inevitabilmente violare il richiamato divieto di stretta interpretazione, non essendo revocabile in dubbio che tale fattispecie appare ben diversa da quella contemplata dal citato art. 40.
Per tale ragione appare degno di condivisione il sedimentato orientamento della Suprema Corte secondo cui gli art. 17 e 40 l. 28 febbraio 1985 n. 47 comminano la nullità degli atti tra vivi con i quali vengano trasferiti diritti reali su immobili ove essi non contengano la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia dell’immobile oggetto di compravendita, ovvero degli estremi della domanda di concessione in sanatoria, sanzionando specificamente la sola violazione di un obbligo formale, imposto al venditore al fine di porre l’acquirente di un immobile in condizione di conoscere le condizioni del bene acquistato e di effettuare gli accertamenti sulla regolarità del bene stesso attraverso il confronto tra la sua consistenza reale e quella risultante dalla concessione edilizia, ovvero dalla domanda di concessione in sanatoria; pertanto nessuna invalidità deriva al contratto dalla difformità della realizzazione edilizia rispetto alla licenza o alla concessione e, in generale, dal difetto di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo del rispetto delle norme urbanistiche (per tutte, v. Cass. 26970/2005).
In base a tale principio il giudice di legittimità ha ulteriormente specificato che, in tema di esecuzione specifica di concludere un contratto di compravendita di un fabbricato, non osta all’emissione della sentenza ex art. 2932 c.c. la mancanza della certificazione di conformità del bene alla concessione edilizia, in quanto l’art. 40 l. n. 47 del 1985 (che commina la nullità degli atti tra vivi con i quali si trasferiscono diritti reali su immobili ove non contengano la dichiarazione degli estremi della concessione) non prende in considerazione l’ipotesi della conformità o meno della realizzazione rispetto all’atto concessorio (per tutte, v. Cass. 5068/2001, 14025/1999).
La fondatezza di tale orientamento non appare incrinata da alcune recenti pronunce con le quali la Suprema Corte sembra estendere la sanzione della nullità comminata dall’art. 40 l. 47/1985 anche alle ipotesi di atti dispositivi aventi ad oggetti immobili realizzati in difformità del titolo concessorio (v. soprattutto Cass. 13225/2008, cui adde Cass. 20050/2007).
In realtà tale indirizzo non appare particolarmente persuasivo in quanto le massime espresse non sembrano sorrette da un’adeguata motivazione.
In realtà tale indirizzo non appare particolarmente persuasivo in quanto le massime espresse non sembrano sorrette da un’adeguata motivazione.
Invero, se per esempio si legge per esteso Cass. 13225/2008 (citata dall’appellante principale) ci si accorgerà che il presupposto fondante la nullità dichiarata è l’assenza della dichiarazione degli estremi della concessione.
Il che, come si è visto in precedenza, è in totale sintonia con il tradizionale orientamento del giudice di legittimità, che commina la sanzione della nullità per la sola ipotesi, testualmente prevista e considerata di stretta interpretazione, di atti dispositivi che non contengano la suddetta dichiarazione, mentre nessuna invalidità è ricollegata al caso di difformità rispetto al titolo concessorio.
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