I contratti di locazione per esigenze di carattere transitorio: studenti fuori sede o trasferte di lavoro
Riportiamo i tratti essenziali della normativa, contenuta nel decreto ministeriale 5/3/1999, riguardante le condizioni e le modalità da seguire nella stipulazione dei contratti di locazione finalizzati a soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio.
I casi in cui può essere stipulato questo tipo di contratto, a parte quello degli studenti universitari di cui fra breve diremo, sono individuati, a livello locale, dagli organismi rappresentativi dei proprietari e degli inquilini, per cui le ipotesi possono essere diverse da zona a zona.
L'esigenza transitoria del conduttore - stabilisce il terzo comma dell'art. 2 del citato decreto ministeriale - dev'essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto: per esempio l’ordine di servizio che stabilisca il trasferimento temporaneo del lavoratore nella nuova sede dell’azienda. Inoltre il verificarsi dell'esigenza transitoria del locatore e del conduttore (secondo comma stesso articolo) dev'essere confermato tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza nel termine stabilito dal contratto. Se il locatore non adempie a questo onere, o se vengono meno le cause della transitorietà, la durata del contratto è ricondotta a quella prevista dal primo comma dell'art. 2 della legge 9/12/1998, n. 431, ossia quattro anni, rinnovabili per altri quattro anni salvo disdetta da parte del locatore ricorrendone i presupposti.
La durata del contratto finalizzato a soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio (primo comma art. 2 del citato decreto ministeriale), a parte il caso del locatore che non invii la raccomandata di conferma del verificarsi della transitorietà, o vengano meno le cause di questa, non può essere inferiore a un mese né superiore a diciotto mesi.
Circa il canone di locazione di questo tipo di contratto, nelle undici aree metropolitane (Bari, Bologna, Catania, Genova, Firenze, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia), nei Comuni con esse confinanti e nei capoluoghi di Provincia, esso viene concordato tra le parti nell'ambito delle fasce di oscillazione individuate dagli accordi locali intervenuti tra le organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori (in queste zone gli accordi possono modificare fino a un massimo del 20% la banda di oscillazione nel cui ambito le parti concordano il canone). Nell'ambito di ciascuna fascia le parti concordano il canone a seconda delle caratteristiche dell'edificio e dell'unità immobiliare. Se non vi è un accordo a livello locale i valori di riferimento del canone sono quelli stabiliti dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con quello dell'economia e delle finanze.
Quanto alla stipulazione di questo tipo di contratto, si deve seguire la traccia concordata a livello nazionale dalle organizzazioni più rappresentative della proprietà edilizia e degli inquilini, e le parti possono farsi assistere dalle rispettive organizzazioni sindacali. Il contratto di durata non superiore a trenta giorni è esente da registrazione.
Studenti universitari
Particolari disposizioni disciplinano i contratti volti a soddisfare le esigenze abitative di carattere transitorio degli studenti universitari.
Possono usufruire di questo tipo di contratto gli studenti universitari iscritti a un corso di laurea in un Comune diverso da quello di residenza, da specificare nel contratto.
La durata di questo rapporto va da sei mesi a tre anni e il contratto può essere sottoscritto sia dal singolo studente che da un gruppo di studenti universitari fuori sede o dall'azienda per il diritto allo studio (secondo comma art. 3 D.M. 5/3/1999).
Per quanto riguarda il canone, esso viene stabilito nell'ambito delle fasce di oscillazione individuate dagli accordi locali intervenuti tra le organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori. Nell'ambito di ciascuna fascia le parti concordano il canone a seconda delle caratteristiche dell'edificio e dell'unità immobiliare, e della durata del contratto.
Nella stipulazione di questo tipo di contratto si può tener conto della presenza del mobilio, di particolari clausole e delle eventuali modalità di rilascio, e si devono utilizzare esclusivamente i modelli concordati a livello nazionale dalle organizzazioni più rappresentative della proprietà edilizia e degli inquilini.
Nei Comuni in cui non siano intervenuti gli accordi di cui sopra tra i rappresentanti della proprietà edilizia e quelli dei conduttori, le condizioni dei contratti aventi per oggetto le esigenze abitative di carattere transitorio e quelle degli studenti universitari sono stabilite dal decreto 10/3/2006, emanato di concerto dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti e da quello dell’economia e delle finanze.
L'art. 8 della legge n. 392/1978 stabilisce che le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del locatore e del conduttore in parti uguali; l’eventuale clausola che ponesse questo onere interamente a carico del conduttore sarebbe nulla (Pretore di Milano 24/11/1987). L'imposta di registro si applica nella misura del 2% della pigione annua, con un minimo di 51,65 euro e arrotondamento all'euro inferiore o superiore, a seconda che i centesimi siano o meno inferiori a
Riportiamo lo schema di contratto tipo di locazione abitativa per studenti universitari (proprietà individuale), individuato come allegato E alla legge n. 431/1998. Un altro schema di contratto tipo, individuato come allegato F, che tralasciamo, riguarda gli immobili facenti capo alle Compagnie di assicurazione, agli enti privatizzati, agli enti previdenziali pubblici e ai detentori di grandi proprietà immobiliari, intendendosi per tali le proprietà individuate negli accordi territoriali e, comunque, quelle caratterizzate dall’attribuzione, in capo a un medesimo soggetto, di più di cento unità immobiliari destinate ad uso abitativo, anche se ubicate in modo diffuso e frazionato sul territorio nazionale.
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