L'indennità di avviamento - parte prima
L'indennità per l'avviamento commerciale
L'avviamento commerciale viene tutelato dall'ordinamento mediante varie previsioni e, fra queste, una riguarda anche la cessazione del contratto di locazione dell'immobile in cui è stata esercitata l'attività. Le norme di riferimento sono sempre quelle della legge dell'equo canone 392 del 27 luglio 1978 (artt. 34-35), ma negli anni la giurisprudenza ha chiarito i suoi problemi applicativi.
L'avviamento viene tutelato dalle norme dell'ordinamento vigente quasi sempre in modo indiretto, per esempio mediante le disposizioni che regolano la concorrenza fra imprenditori. La tutela, invece, è diretta per quanto riguarda l'avviamento dell'attività svolta dal conduttore dell'immobile; la disciplina attuale prevede infatti varie misure quali il riconoscimento, nel corso della locazione, del diritto di prelazione per l'acquisto (artt. 38 e 39) a favore del conduttore di un immobile adibito a uso non abitativo e, alla fine del rapporto di locazione, del diritto di prelazione per la nuova locazione (art. 40) e, infine, del diritto a una indennità per la perdita dell'avviamento (artt. 34 e 35).
L'indennità per la perdita dell'avviamento
Relativamente alla locazione degli immobili, il diritto a ricevere un'indennità per la perdita dell'avviamento è stato riconosciuto al conduttore fin dall'entrata in vigore della legge 253 del 23 maggio 1950 (che prevedeva un congruo compenso da pagare al conduttore nel caso in cui cessasse la proroga legale per la necessità del locatore di destinare l'immobile a esercizio della propria normale attività commerciale e tale attività era identica a quella già esercitata dal conduttore).
La successiva disciplina, introdotta dalla legge 19 del 27 gennaio 1963, era più articolata: si prevedeva che il compenso per la perdita dell'avviamento fosse legato alla perdita effettiva dell'avviamento da parte del conduttore, in relazione alla cessazione del rapporto di locazione dell'immobile, e a un vantaggio concreto per il locatore consistente nel fatto che il suo immobile, al momento del termine della locazione aveva un valore economico maggiore rispetto a quello sussistente nel momento in cui il contratto aveva avuto inizio.
Tali principi sono stati infine radicalmente modificati, rispetto al regime previgente, dalla legge sull'equo canone 392 del 27 luglio 1978], che disciplina questa materia agli artt. 34 e 35, per i nuovi contratti, e agli artt. 69 e 73, per i rapporti in corso al momento dell'entrata in vigore della legge stessa.
Il provvedimento prevede il pagamento dell'indennità di avviamento commerciale in quanto la sede in cui viene esercitata l'attività stessa è un elemento fondamentale dell'azienda e la necessità di spostare la sede comporta, per il conduttore, un disagio e un costo notevoli che devono essere compensati; inoltre, se il nuovo conduttore dell'immobile intende svolgere attività identica o simile a quella precedentemente esercitata, egli usufruisce della clientela che apparteneva al precedente conduttore e l'acquisizione di questo vantaggio merita di essere compensato.
La giurisprudenza, in proposito, ha affermato che il diritto all'indennità di avviamento commerciale è automaticamente collegato alla cessazione del rapporto non imputabile al conduttore, presumendosi la sussistenza di un danno per il solo fatto di dovere trasferire altrove l'attività imprenditoriale e che quindi si deve attribuire all'indennità suddetta non solo una funzione di risarcimento per l'eventuale perdita di avviamento, ma anche una funzione riparatoria; che infatti ratio dell'indennità è costituita sia dall'esigenza di garantire il mantenimento della clientela sia dalla necessità di conservare, anche nel pubblico interesse, le imprese già esistenti, le quali subiscono di regola un danno qualora siano costrette a spostarsi altrove a causa della cessazione del rapporto di locazione su iniziativa del locatore (Pret. Siracusa, 22 ottobre 1997).
Di recente è stato presentato il progetto di legge 1353 del 17 luglio 2001, col quale si vorrebbero abrogare gli artt. 27-42 della legge 392/1978, poiché si ritiene che tali previsioni ostacolino la stipulazione dei contratti di locazione nel settore dell'uso diverso e che sia preferibile liberalizzare l'intero settore riconducendolo alla sola disciplina del codice civile, considerata come sufficiente per consentire alle parti di stipulare contratti idonei a mediare le contrapposte esigenze.
Secondo il progetto di legge della disciplina attuale resterebbero in vita soltanto i limiti relativi alla durata del contratto (non inferiore a 4 anni) e l'obbligo per il locatore di corrispondere al conduttore l'indennità per la perdita dell'avviamento (peraltro in misura e con modalità diverse rispetto alla disciplina vigente).
La disciplina
L'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale è dovuta per tutti gli immobili urbani che sono adibiti a uso diverso da quello abitativo e nei quali viene esercitata attività industriale, commerciale e artigianale oppure una attività di interesse turistico compresa fra quelle di cui all'art. 2 della legge 326 del 12 marzo 1968 (sulle opere alberghiere e turistiche). La misura dell'indennità varia in relazione all'attività svolta nell'immobile:
diciotto mensilità per le attività industriali, commerciali e artigianali e per le attività di interesse turistico; ventuno mensilità per le attività alberghiere.
Inoltre, se l'immobile viene da chiunque adibito all'esercizio della stessa attività oppure di attività già incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente, a quest'ultimo è dovuta una indennità supplementare che è pari all'importo delle indennità sopra viste (per le tabelle merceologiche bisogna fare riferimento al D.M. 30 agosto 1971, che determina le tabelle merceologiche previste dalla legge 426 dell'11 giugno 1971).
L'ulteriore indennità è dovuta al conduttore anche quando il nuovo esercizio dell'attività identica o affine venga iniziato non immediatamente, ma entro il termine di un anno dalla cessazione del precedente rapporto di locazione. Per evitare ingiustificati arricchimenti, la legge stabilisce che l'indennità è dovuta solo se il rapporto locativo sia giunto alla sua normale conclusione e la esclude espressamente quando la cessazione del rapporto di locazione dipende da risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o da una delle procedure previste dal R.D. 267 del 16 marzo 1942 (legge fallimentare). Il riconoscimento dell'indennità di avviamento, inoltre, viene escluso anche quando cessano rapporti di locazione relativi a immobili che sono utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio e, infine, agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
L'indennità deve essere pagata al conduttore prima di potere dare esecuzione al provvedimento di rilascio dell'immobile che è condizionato dall'avvenuto pagamento. Invece l'indennità dovuta per il nuovo esercizio di attività identica o affine dev'essere corrisposta quando comincia il nuovo esercizio.
Al fine di limitare l'effetto condizionante dell'esecuzione del provvedimento di rilascio e di evitare strumentalizzazioni della disciplina originariamente prevista, l'art. 9 del D.L. 551 del 30 dicembre 1988 [
L'art. 36, comma 2 stabilisce che, nel caso di sublocazione o cessione del contratto di locazione, l'indennità deve essere liquidata a colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.
Alle locazioni in corso al momento dell'entrata in vigore della legge dell'equo canone ha provveduto l'art. 69, comma 8.
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