Condominio e mutamento di destinazione d'uso: limitazioni e divieti.
Condominio e mutamento di destinazione d’uso: limitazioni e divieti.
Spesso nel corso del tempo i proprietari di un’unità immobiliare ubicata in condominio – per motivi di carattere personale o alle volte più semplicemente per ottenere un maggiore introito per il caso di compravendita – decidono di mutarne la destinazione d’uso.
Prendiamo come esempio ma naturalmente è lecito ipotizzare anche all’opposto, il caso in cui si voglia trasformare un’unità immobiliare destinata a civile abitazione in un ufficio.
Quando è possibile?
Il condomino che intenda mutare la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, ad esempio da appartamento ad ufficio, dovrà verificare se ciò è consentito dagli strumenti urbanistici vigenti e che la specifica destinazione non sia vietata dal regolamento.
Solamente al ricorrere di entrambe le condizioni la mutazione deve considerarsi lecita.
Normative locali
Il piano regolatore generale (PRG), il piano urbanistico generale (PUG), per i comuni che se ne sono dotati, nonché gli altri strumenti urbanistici collegati, sono le fonti normative di carattere locale alle quali guardare per comprendere se a livello amministrativo è possibile procedere con il mutamento della destinazione d’uso.
Appurata la fattibilità dell’operazione, l’interessato, con l’ausilio di un tecnico abilitato, dovrà presentare presso lo sportello dell’edilizia e urbanistica del comune competente, l’istanza appropriata in relazione agli interventi necessari per la suddetta mutazione (in sostanza DIA, SCIA o permesso di costruire).
E’ cosa nota che l’amministrazione pubblica, nel rilasciare i titoli abilitativi necessari ad ogni genere d’intervento faccia sempre salvi i diritti dei terzi.
Con questa formula si vuol dire che persone estranee rispetto al rapporto tra ente pubblico e soggetto interessato possono fare valere i propri diritti che possono essere lesi dalla fattispecie autorizzata.
Tanto ci consente di affrontare il secondo degli argomenti sottesi alla soluzione esposta in principio, vale a dire i limiti e i divieti derivanti dal regolamento condominiale.
Disciplina condominiale
Solamente il regolamento condominiale contrattuale (ossia quello sottoscritto da tutti i condomini) può limitare le facoltà d’uso delle unità immobiliari ubicate nell’edificio.
Limitazioni e divieti d’uso devono essere espressi in modo chiaro e preciso, o individuando espressamente le attività vietate o specificando il nocumento che s’intende evitare (es. divieto di destinare le porzioni di piano ad attività che possano recare disturbo al riposo delle persone).
In quest’ultimo caso è evidente che non esiste una destinazione vietata a priori, ma deve essere il condominio o il comproprietario che ritiene inosservata quella norma a dimostrarne la trasgressione.
In nessun caso i limiti e i divieti relativi alle singole unità immobiliari possono essere contenuti in un regolamento di natura assembleare né in una deliberazione adottata a maggioranza.
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