La titolarità catastale non frena più il rogito
Cambia radicalmente, rispetto a quanto preannunciato nei giorni scorsi, lo scenario della nullità dei rogiti notarili in relazione all'irregolare identificazione catastale dei beni immobili.
Il testo definitivo della norma, in vigore dal prossimo 1°luglio, sancisce ora che gli atti pubblici e le scritture private autenticate «aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali» con riguardo a «unità immobiliari urbane » devono contenere, a pena di nullità:
a) l'identificazione catastale (resta quindi il problema di quegli atti che ne sono necessariamente privi, come le vendite di porzioni di beni di maggior consistenza anteriormente al frazionamento catastale); saranno invece possibili vendite "in pianta";
b) il riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
c) la dichiarazione, «resa (...) dagli intestatari», della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (dovrebbe derivarne dunque che, in caso di non conformità, questa dichiarazione non possa essere resa e quindi il rogito non possa essere stipulato).
Infine è disposto che «prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari».
È quest'ultima, senz'altro, la novità più interessante: la mancanza di allineamento tra registri catastali e registri immobiliari non è più dettata a pena di nullità e, quindi, non impedisce la stipula.
In caso di non allineamento, evidentemente, il notaio è tenuto "solo" a dare atto, nel rogito, di questa circostanza, senza dover più pretendere che la situazione catastale venga regolarizzata prima del rogito.
Anche sotto il profilo degli atti interessati dalla modifica ci sono novità:
- si tratta solo di quelli che hanno a oggetto unità immobiliari urbane;
- inoltre, si deve trattare, fatta eccezione per gli atti di divisione, di atti a effetti reali, cosicché si sottraggono a questa normativa ad esempio il fondo patrimoniale, l'accettazione di eredità, la fusione, la scissione e la trasformazione di società nonché l'atto di cancellazione di ipoteca.
Sotto l'egida della nuova disciplina rimangono invece, oltre che, ovviamente, compravendite, permute, conferimenti di immobili in società e atti di dotazione del trust, anche donazioni e mutui.
La norma, infatti, riguarda genericamente gli «atti tra vivi», senza fare eccezione per quelli a titolo gratuito e pure gli atti di concessione di ipoteca i quali infatti dovrebbero rientrare tra quelli «aventi ad oggetto (...) la costituzione o lo scioglimento (...) di diritti reali».
Infine è stata rinviata al 1° luglio 2010 la nuova norma che impone di indicare i dati catastali nei contratti di locazione.
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