Il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale ai sensi dell'art. 34 della l. 27 luglio 1978, n. 392 e della giurisprudenza di legittimità e di merito - parte prima
Ai sensi dell’art. 34 della c.d. legge sull’equo canone:
“In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.
Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile”.
Pertanto al conduttore che eserciti un’attività commerciale o produttiva a contatto con il pubblico, spetterà, ai sensi dell’art. 34 della suddetta legge, un’indennità pari a 18 mensilità (21 se esercita un’attività alberghiera)”.
Tale indennità è predeterminata nell’ammontare e spetta automaticamente a seguito della cessazione del contratto “senza che sia necessaria la sussistenza in concreto dell'avviamento e della sua perdita o senza che rilevi la circostanza che il conduttore, successivamente alla disdetta del contratto, abbia cessato di svolgere ogni attività nell'immobile locato prima della cessazione del rapporto” (Cass. n. 7528/2009; n. 12279/2000).
Sul punto, il Tribunale di Monza, sez. II^, con sentenza n° 1642 del 24 giugno 2013, ha ribadito che: “Il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, ai sensi dell'art. 34 della legge sull'equo canone, al pari del diritto di prelazione e di riscatto (art. 38 e 39 legge cit.) spetta al conduttore di immobile urbano con destinazione non abitativa, sempre che egli vi eserciti un'attività produttiva o commerciale a contatto diretto con il pubblico, sia pure come contitolare o consocio di una società di persone cui partecipino anche soggetti estranei alla titolarità del rapporto locativo”.
Recentemente la Corte di Cassazione, sez. III^, con sentenza del 25 febbraio 2014 n°4443, ha ritenuto esistente tale diritto anche qualora l’immobile sia utilizzato come locale di esposizione, purché il conduttore: “provi che possa essere considerato come luogo aperto alla frequentazione diretta della generalità dei consumatori e, dunque, da sé solo in grado di esercitare un richiamo su tale generalità, così divenendo un collettore di clientela ed un fattore locale di avviamento, senza che possa darsi rilievo al modo dell'organizzazione dell'attività del conduttore e alla circostanza che questi abbia creato un vincolo di accessorietà funzionale tra l'immobile adibito a deposito ed esposizione e l'immobile destinato alla vendita”.
In caso di sublocazione, l'indennità spetterà al conduttore-sublocatore, salva la configurabilità di analogo diritto del sub-conduttore nei confronti del sublocatore (Cass. n. 9677/1997).
§ § §
Il diritto è soggetto al termine di prescrizione ordinario decennale, decorrente dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere, ovvero dal rilascio dell’immobile senza il contestuale pagamento dell’indennità.
Cfr. Cass. n. 7168/1997: “Non può essere individuato nel momento della cessazione de iure del rapporto locativo, ma coincide con il momento in cui l'immobile venga rilasciato senza il contestuale pagamento dell'indennità, poiché' solo da tale momento il credito in questione diviene esigibile…”.
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