Cassazione 11 giugno 2013 n. 14540 - anche le infiltrazioni d'acqua e i fenomeni di condensa costituiscono gravi difetti di cui risponde il costruttore
Ad avviso della seconda sezione della Corte di Cassazione, sentenza 11 giugno n. 14650:
- “i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell'edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione incidente sulla struttura e sulla funzionalità dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile (cfr. tra le più recenti, Cass. nn. 84/13, 2238/12 e 3752/07)”;
- “l'incidenza negativa dei difetti costruttivi inclusi nell'art. 1669 c.c. può consistere, in particolare, in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la "rovina" od il "pericolo di rovina"), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata (quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l'impianto di riscaldamento, la canna fumaria), incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo (così, Cass. n. 11740/03, pronunciata in un caso di difettosa impermeabilizzazione del manto di copertura dell'edificio con relativi problemi di infiltrazione)”;
- l'interpretazione della norma “si è spinta fino a considerare rientranti nella nozione di gravi difetti anche le infiltrazioni d'acqua determinate da carenze d'impermeabilizzazione (Cass. nn. 11740/03, 117/00 e 2260/98) e da inidonea realizzazione degli infissi (Cass. nn. 8140/04 e 1164/95), difetti che, senza richiedere opere di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria indicati dalla lettera a dell'art. 31 della legge 5 agosto 1978 n. 457 e cioè con "opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici" o con "opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti" (così, Cass. n. 1164/95)”.
Di qui l'accoglimento del ricorso del condomino.
In buona sostanza: il difetto di costruzione che - a norma dell'art. 1669 del Codice civile - legittima l'esercizio dell'azione extracontrattuale nei confronti dell'appaltatore, può consistere in qualsiasi alterazione conseguente ad un'insufficiente realizzazione dell'opera che, pur non riguardando parti essenziali di essa, ma elementi accessori o secondari, incida negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile. Nel concetto di alterazioni rientrano quelle che riguardano le infiltrazioni di acqua e di umidità, i fenomeni di condensa e il difetto di coibentazione termica delle strutture perimetrali dell'edificio e la non sigillatura degli infissi.
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